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综合知识 → 综合知识 → 关于住宅小区车位车库的权属问题

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关于住宅小区车位车库的权属问题

来源：万科企业作者：颜雪明发表日期： 2013-07-09 23:33:57 阅读次数： 3833 查看权限：普通信息

　　三、人防车位的所有权

　　住宅建设中，通常会配建人防设施，平时作为车位利用，这就形成了人防车位。关于人防车位的产权，也有一些认识上的误区。

　　一是认为人防车位属于国防资产，因此人防车位的产权属于国家。《国防法》第三十七条规定，“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”由此可见，国家投资是国防资产的前提。人防车位是建设单位全额投资，政府又未加征收，怎么就成了国防资产？

　　二是认为人防车位是政府强制配建，是开发商应履行的义务，产权属于人防部门。《人民防空法》第五条规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设”。既是“鼓励、支持”，就不是强制性要求，更不是法定义务。即使政府作为规划要求，也并不改变产权的性质。房屋也是按照规划要求建的，难道产权也成了政府的？

　　从法律关于所有权的一般规则来看，谁投资，谁所有；建造人是原始所有权人；建设用地使用权人享有建筑物、构筑物及附属设施的所有权；从特别法规定来看，“谁投资，谁受益”（人民防空法第五条），也没有对社会投资的人防设施的所有权作出特别规定；再从物权法及相关司法解释规定来看，所指的都是“规划用于停放汽车的车位车库”，并未区分形态，没有规定地下的具有人防功能的车位除外，那我们就没有理由把人防车位从物权法第七十四条的规定中排除出去。

　　从实务情形来看，目前上海、广州、重庆都规定人防车位可以转让，可以办理登记，这是贯彻物权法的正确做法。这种情况下，人防车位与一般车位不同的地方，只是它多了一个战时防空的功能，在产权明晰的情况下，人防设施的功能也会得到有效保护，一旦发生战争，随时可以被国家征用转作防空设施。但在更多的城市，都规定人防车位不能转让，只能移交给人民防空部门。而车位转交给人防部门后，多由人防办转手出租，未见发挥什么国防效益。并且，这种涉及改变所有权的规定是否合法，也大可商榷。

　　四、地方性法规、规章、规范性文件无权改变车位的权属

　　不少地方，通过出台地方性法规或者规章，甚至政府规范性文件，规定住宅小区内的车位产权归谁、如何利用、禁止或限制转让等。这些规定涉及到改变和限制所有权，涉及到人民重大的财产权利，是否有效，值得探讨。

　　谁投资，谁所有，这是民法的基本原则；建设用地使用权人建设的建筑物构筑物及附属设施属于建设用地使用权人，这是物权法的明确规定。要改变这些原则与规定，只有法律才可以。立法法规定，关乎民事基本制度的事项，只能制定法律[3]。所有权就是涉及民事基本制度的问题，也是人民最重要的财产权利，通常只能由基本法律规定，如民法通则、物权法。如果给地方性法规、规章甚至规范性文件留出干涉所有权的空间，势必使法律的尊严与人民的权利受到损害。因此，地方性法规、规章、规范性文件都无权改变与限制所有权，也无权界定、限制车位的所有权。

　　最高人民法院制定的《区分所有权纠纷司法解释》体现了这个重要原则，第十八条规定：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”这里明确排除了地方性法规、规章与政府规范性文件干涉所有权的效力，这是对物权最有力的保护，也是这个司法解释中最大的亮点。

　　五、如何落实“首先满足业主需要”

　　《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”如何理解与落实这一规定，存在不同认识。

　　从逻辑上看，“首先”满足业主需要，就意味着“其次”可以另作安排。于是，有人理解为在一定期限内，只能向业主销售或者出租，之后，就可以处分给业主以外的人；也有人理解为，在同等价格条件下，业主有优先购买与承租的权利，但业主以外的人也可以购买、承租。这两种观点在最高人民法院制定《区分所有权纠纷解释》过程中也有体现。2008年3月15日的征求意见稿第二条写道“物权法第七十四条第一款规定的‘应当首先满足业主的需要’，是指开发商应当确保每一户业主在购买房屋时起一年之内能够购买或者租赁一个车位或者车库，但业主在购买房屋时已经受赠的除外。”2008年6月16日公布的征求意见稿第四条写道“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’规定的情形。”这里我们看到，保障业主车位权利的期限由一年延长到了四年。而在最终公布的解释中，又变成了“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”这里已经没有了期限的规定，意味着业主在任何时候，都有权利要求建设单位按照规划配置比例，向其提供车位，这就是“首先满足业主需要”。据说，这是全国人大法工委的意见。

　　按照目前的法律规定，“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就是必须按规划配置比例，将车位处分给业主。既不能处分给业主以外的人，也不能超过规划配置比例，集中处分给业主。比如说，某住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是0.8：1,那么，每套房屋的业主只能购买或承租一个车位，不能有两个。更不允许业主或者非业主投资性的购买。这种要求的初衷当然是好的，但现实中能否行得通，值得研究。建设单位追求的是经济利益，是尽快消化车位，周转资金；而业主希望用最低的代价使用车位，法律越有保障，他越不急于购买。而有投资车位意愿的业主又想多持有一些车位，建设单位在车位难以消化的情况下，把车位售给投资业主，就成了很难避免的选择。这样就产生了下边的问题。

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