遵义汪伦律师在线

1.0.1建国以来，我国未专门制订过居住区规划设计的统一的技术性规范。50年代基本套用原苏联的有关模式，1964年原国家经委、1980年原国家建委，虽先后在颁布有关的城市规划的文件中，对居住区规划的部分定额指标作了规定，但由于这些技术法规不完善，且原有规定已不适应新形势的要求，使城市规划、设计、管理部门在实际工作中缺乏应有的依据及必要的法制管理准则，致使相当一部分已建居住区出现配套设施不全，或布局不合理，或密度过高，居住生活环境质量下降等问题。既不能满足居民居住生活需要，更难达到社会、经济、环境三个效益的统一。同时，由于国家对居住区规划设计的内容、有关词解和指标的计算口径无统一的标准和规定，认识比较混乱，既影响规划工作质量，又缺乏可比性。
编制本规范的目的，是在总结建国以来已建居住区规划与建设经验的基础上，吸取国外经验，在居住区规划范围的有限空间里，确保居民基本的居住条件与生活环境，经济、合理、有效地使用土地和空间；统一规划内容、统一词解涵义与计算口径等，以提高居住区规划设计的科学性、适用性、先进性与可比性。体现社会、经济和环境三个方面的综合效益。
　　1.0.2本规范的适用范围，是城市的居住区规划设计工作，并主要适用于新建区。理由是，城市新建区的规划具有基本统一的规划前提条件，可按统一的口径与要求进行本规范的编制工作，可制定适用性强、覆盖面大的规划原则和基本要求，定性及定量的有关标准，可比、可行又易于掌握，而城市旧城区的居住街坊改造规划与新建区的居住区规划相比，就城市居民对基本的物质与文化生活的要求而言是一致的，对道路及工程管线的敷设的基本要求也有许多共同点，但由于旧城区因所在城市性质、所负职能和复杂的现状条件各异，致使改造规划的前提条件悬殊，要制定全面的有关规定，难度很大。本规范限于人力和具体条件，仅在个别章节里制定了城市旧城区具有共性的若干规定。
　　1.0.3居住区根据居住人口规模进行分级，可行、合理、符合国情。其一，分级的主要目的是配置满足居民基本的物质与文化生活所需的相关设施；其二，配置水平的主要依据是人(户)口规模；其三，分级配套适应综合开发、配套建设的方针；其四，符合配套设施的经营和管理的经济合理性。
　　经对全国大中小城市已建居住区的调查分析，根据与居住人口规模相对应的配套关系，将居住区划分为居住区(30000～50000人)、小区(7000～15000人)、组团(1000～3000人)三级规模，科学合理，符合国情。主要依据是：
　　一、能满足居民基本生活中三个不同层次的要求，即对基层服务设施的要求(组团级)，如居委会、综合服务站等；对一套基本生活设施的要求(小区级)，如小学、粮油店、综合副食店等；对一整套物质与文化生活所需设施的要求(居住区级)如百货商场、门诊所、文化活动中心等；
　　二、能满足配套设施的设置及经营要求，即配套公建的设置，对自身规模和服务人口数均有一定的要求。本规范的分级规模基本与公建设置要求一致，如综合服务站可与组团级人口规模对应，一所小学服务人口为一万人左右，正好与小区级人口规模对应等；
　　三、能与城市的行政管理体制相协调。即组团级居住人口规模与居(里)委会的管辖规模1000～3000人一致，居住区级居住人口规模与街道办事处一般的管辖规模30000～50000人一致，既便于居民生活组织管理，又利于管理设施的配套设置。
　　从居住区规划的实践经验，其规划组织结构一般分为居住区－小区－组团三级结构、居住区－组团和小区－组团两级结构及相对独立的组团等基本类型。但也有一些城市将其划分为居住区－小区－街坊－组团四级结构、居住－小区－街坊和居住区－街坊群(小区)－组团三级结构及小区－街坊两级结构等类型，特点是将街坊作为规划组织结构中的一级，或与小区相当，或与组团同级，或居于小区、组团之间。经分析，街坊目前一般出现在旧城区，是被城市道路分割、用地大小不定、无一定规模的地块。街坊的性质也随地块的使用性质而定。如商业街坊、文教街坊、工业街坊等，居住街坊仅是其中一类。由于居住街坊的用地规模大可相当小区级用地，小可不足组团级用地规模，很难将满足居民生活所需要的配套设施直接与街坊用地挂钩。因而，街坊与分级规模无直接的关系，也难将其作为规划组织结构中的某一级。
　　由上可知，居住区的分级规模与规划组织结构，是既相关又有区别的两个不同概念。居住区规模分级是为了配建与居住人口规模相对应的设施，以满足居民物质与文化生活不同层次的要求，而居住区规划组织结构则是包括配套含义在内的规划组织结构形式，是属规划设计手法，因而，在满足与人口规模相对应的配建设施总要求的前提下，其规划组织结构，还可采用除本规范所述的其它多种形式，使居住区的规划设计更加丰富多彩、各具特色。
　　经对大中小城市已建居住区的调研，要合理选用居住区规划组织结构类型，应综合考虑城市大小、住宅建设量、用地条件与所在区位及配套设施的经营管理要求等因素后确定，切忌不顾当地情况简单套用分级规模的模式。
　　1.0.4不同居住人口规模的居住区，应配置不同层次的配套设施，才能满足居民基本的物质与文化生活不同层次的要求，因而，配套设施的配建水平与指标必须与居住人口规模相对应，这是对不同规模居住区规划设计的共同要求。在规划组织结构的手法上，则可根据居住区所处城市区位、周围环境和自身规划条件等具体情况，可采用多种规划组织结构类型。
　　例如，两个5万人口规模的居住区，由于所处区位不同，一个采用若干组团→若干小区→居住区的三级规划组织结构型式，一个采用若干组团→居住区的两级组织结构型式。前者的特点是，三级配套，三级结构；后者的特点是，三级配套，两级结构。即将三级应配内容与总指标统一安排、合理使用，既扩大丰富了居住区中心的内容，增强了活力与吸引力，又打破了三级规模、三级组织结构的常见模式(见图1)。
　　1.0.5本条是编制居住区规划设计必须遵循的基本原则：
　　一、居住区是城市的重要组成部分，因而必须根据城市总体规划要求，从全局出发考虑居住区具体的规划设计。
　　二、居住区规划设计应坚持《城市规划法》提出的“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则”。
　　三、居住区规划设计是在一定的规划用地范围内进行，其各种规划要素的考虑和确定，如日照标准、房屋间距、密度、建筑布局、道路、绿化和空间环境设计及其组成有机整体等，均与所在城市的特点、所处建筑气候分区及规划用地范围内的现状条件密切相关。在规划设计中应充分考虑、利用和强化已有的特点和条件，以改变居住区千人一面和平淡、单调的面貌。
　　四、城市居民的一生中，约有三分之二以上的时间是在居住区内度过，因而居住区的规划设计必须研究居民的行为轨迹与活动要求，综合考虑居民对物质与文化、生理和心理的需求及确保居民安全的防灾、避灾措施等，以便为居民创造良好的居住生活环境。
　　五、人口老龄化、人口年龄结构中老年人口比例逐年增长和残疾人占有一定比重，是我国在相当时期内的现实状况。老年人的活动范围随年龄增大逐年缩小，是人生的自然规律；残疾人的活动范围不如健康的人，是生理缺陷所至。因而，为残疾人就近提供工作条件，为老年人和残疾人提供活动、社交的场所和方便、安全的居住生活条件，使老人能欢度晚年，使残疾人能与正常人一样在工作之余同样享受国家、社会给予劳动者本人及其家属的各种回报，应是居住区规划设计中不允许忽略的重要问题。
　　六、住宅建筑标准化，是建筑工业化和施工机械化的重要条件，也是加快居住区建设的重要措施之一。但也易因此而造成住宅形体整齐划一、平淡单调。因而，在规划设计中，应充分考虑建筑标准化与施工机械化的要求，同时也要结合规划用地特点，对建筑单体的选型、体量、色调等提出要求，并通过不同的布局手法、群体空间设计等，为建筑群体多样化创造条件。
　　七、社会、经济、环境三个方面综合效益的高低，应是衡量和评介居住区规划设计优劣的综合标准，也是居住区规划能否付诸实施、居住区基本的居住生活环境能否得到保障的关键所在。而提高三个方面综合效益的基础环节，就是经济、合理、有效地使用规划范围内的土地和空间。统一规划、综合开发、配套建设也是提高三个效益的重要环节。同时，应考虑适应分期建设的要求，并为商品化经营和社会化管理创造条件。

术语，是本规范的重要组成部分，也是制定本规范的前提条件之一。
　　本章内容是对本规范涉及的基本词汇给予统一用词，统一词解或将使用成熟的词汇纳入、肯定，以利于对本规范内容的正确理解和使用。
　　一、统一用词、统一涵义。不是将尚无统一规定，而需要作有规定的术语给予确切的名称和内涵。
　　如对本规范的命名，即对“城市居民聚居地”的称呼有称“住宅区”的，也有称“居民区”或“居住区”的均有。几幢住宅或成片住宅，有配套设施的或无配套设施的均可用以上某一词代之，用词混乱、涵义不清。经分析，要满足城市居民居住生活的基本需要，除住宅外，还必须配建与居住人口规模相对应的公建、道路和公共绿地等设施。从这一基本观点出发，本规范认为，“居住区”一词较其它用词更能准确地反映以居住为主的，有相应配套设施的居住生活聚居地的真实涵义。因此，本规范将需要进行统一规划的不同居住人口规模的城市居民居住生活聚居地统称居住区，并对其涵义给予统一规定。
　　又如，对居住区用地内的“四项用地”的总称有的称生活居住用地，有的称居住区用地、居住用地、居住用地、新村小区用地等，对第一项用地（住宅建设用地）有的称居住用地，有的称住宅用地。由于称呼混乱、计算口径也不统一，造成规划方案的技术数据可比性差，对方案评审带来困难。本规范根据我国多数地区的使用习惯，并考虑体现用地性质的确切性，把四项用地的总称定为居住区用地，既具有概括居住生活所需的多项功能的涵义，又有别于包含“其它用地”在内的居住区规划总用地和《城市用地分类与规划建设用地标准》中的居住用地，把第一项用地称为住宅用地，则具有明显的单一性，不易混淆。
　　再如，对反映绿化效果有关的指标用词，以往常用的是“绿化覆盖率”，也有用“绿地率”的，涵义不同，效果不一。经分析，“绿化覆盖率”仅强调规划树木成材后树冠覆盖下的用地面积，而不管其占地面积的实际用途，而所占用地与使用性质还往往不一致。因而，本规范规定统一采用“绿地率”。
　　此外，居住区用地、其它用地、住宅容积率、容积率等均属此类。
　　二、对成熟的术语纳入、肯定。如住宅建筑密度、住宅面积密度、道路红线、建筑线等属此类。
　　三、为便于在居住区规划设计图纸中对规划范围内不同类别用地的标注，特规定了居住区用地平衡表中各类、各项用地的代号，以利于计算和统计。

3.0.1 居住区是城市居民的居住生活聚居地，其用地构成，按功能可分为住宅用地、为本区居民配套建设的公共服务设施用地(也称公建用地)、公共绿地以及把上述三项用地联成一体的道路用地等四项用地，总称居住区用地。在居住区外围的道路用地(如独立组团外围的小区路，独立小区外围的居住区级道路或城市道路、居住区外围的城市干道)或按照城市总体规划要求在居住区规划用地范围内安排的非为居住区配建的公建用地或与居住区功能无直接关系的各类建筑和设施用地，以及保留的单位和自然村及不可建设等用地，统称其它用地，所以，居住区规划总用地包括居住区用地和“其它用地”两部分。这一划分的原则与方法同我国大多数城市的现行办法相一致，也与原国家建委(80)建发城字492号文件的规定基本吻合。
　　本规范中的“居住区用地”含住宅用地及包括居住区级在内的各级配套的公建用地、公共绿地和道路用地。这是因为居住区、小区、组团是一个完整的体系，构成居住区用地的四项用地均与有关的居住区、小区和组团的居住人口规模相对应，并必须在规划中统一安排、统一核算用地平衡及技术经济指标。
　　3.0.2～3.0.3构成居住区用地的四项用地具有一定的比例关系。这一比例关系的合理性及每一居民平均占有居住区用地面积的数量(人均用地水平)，是衡量居住区规划设计是否科学、合理和经济的重要标志，必须在规划设计文件中反映出来。
　　一、本规范采用“居住区用地平衡表”格式，与各地现行格式基本一致。但具体平衡内容各地口径不一，如有的将“其它用地”纳入用地平衡，有的不参与平衡等。考虑到“其它用地”既与居住区用地功能无直接关系，也与居住区用地之间无相关规律性，更无可比性，因而不能用来衡量居住区规划设计的合理性与规划水平。据此，本规范采用的用地平衡表，以构成居住区用地的四项用地作平衡因子。人均用地亦只计算居住区用地及其所属各单项用地。“其它用地”不参与用地平衡，也不计入人均用地指标，只在居住区规划总用地中统计其用地数量。
　　在具体使用“居住区用地平衡表”时，要按居住区的实际规模确定表名及相关用地的名称。如规模为小区，则表名相应为“小区用地平衡表”，“—”为“小区用地”，最后一项为“小区规划总用地”。
　　二、居住区用地平衡控制指标，即居住区中住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地分别占居住区用地的百分比的控制数。影响该指标的因素很多，它与居住区的居住人口规模、所在城市的城市规模，城市经济发展水平以及城市用地紧张状况等都有密切关系。正文表是根据全国不同地区37个大、中、小城市七十年代以来规划建设的(含在建的)140余个不同规模居住区的调查资料进行综合分析而制订的。
　　1.居住区人口规模因直接关系到公共服务设施的配套等级、道路等级和公共绿地等级，且具有规律性，是决定各项用地指标的关键因素。故作为“居住区用地平衡控制指标”的分类依据将其列于表中，即以居住区、小区、组团不同规模表示。
　　2.由于各城市的规模、经济发展水平和用地紧张状况不同，致使居住区各项用地指标也不一样。如大城市和一些经济发展水平较高的中小城市要求居住区公共服务设施的标准较高，该项占地的比例相应就高一些；某些中小城市用地条件较好，居住区公共绿地的指标也相应高一些等等。此外，同一城市中也因各居住区所处区位和内、外环境条件的不同，各项用地比例也有一定差距。本表综合考虑了这些因素，每一栏的指标数据都确定了一个合理幅度，供各地城市在规划工作中根据具体情况选用。
　　3.本表仅考虑了在一般情况下影响控制指标的因素。对某些特殊情况，如因相邻地段缺中小学，需由本区增设，或相邻地段的学校有富裕，本小区可不另设学校等，这对本小区(或居住区，或组团)的用地平衡指标影响很大。但这类既无规律性也非由本区自身所决定的特殊因素，本表未予考虑。在使用本规范时，应根据实际情况对某项或某几项指标作酌情增减。
　　三、人均居住区用地控制指标即每人平均占有居住区用地面积的控制指标。
　　1.本规范综合分析了各种因素后，确定由城市规模(按大城市、中等城市、小城市三级)、居住区分级规模(居住区、小区、组团三级)和住宅层数等三项主要因素综合控制。理由是，根据全国140余个不同规模居住区资料的分析表明，决定人均居住区用地指标的主要因素，一是城市规模。大城市人口集中，城市用地紧张，人口密度一般都较高，人均占地指标相应地较低；中小城市，特别是小城市用地条件相对宽裕一些；人口密度一般要低一些，人均用地指标也就相应地高一些；二是居住区居住人口规模。因涉及公共服务设施、道路和公共绿地的配套设置等级不同，一般人均占地，居住区高于小区，小区高于组团；三是住宅层数，一般若住宅层数较高，所能达到的居住密度相应较高，人均所需居住区用地相应就低一些。以上三个因素一般具有明显的规律性，是决定人均居住区用地控制指标的基本因素，为此本规范将它们作为“人均居住区用地控制指标”的分类依据，列于表中。表中数据系由全国140余个不同规模居住区的资料统计、分析得出。
　　其它影响因素，如居住区所处建筑气候分区及地理纬度所决定的日照间距要求的大小不同，对居住密度和相应的人均占地面积也有明显影响；城市发展水平也是影响因素之一。此外，人口户型结构也是一个重要因素。据调查表明，各地城市的户均人口大多在3.2人至4人之间，平均近3.5人，且许多大中城市近些年大多在3.2人至4人之间，平均近3.5人，故本指标按每户3.5人计。这些因素情况很复杂，有的也没有明显的规律性，为简化本表未将其作为定量因素直接在表中体现，但在控制指标的幅度中已综合考虑了这些因素。
　　2.本表对住宅层数一栏作过两种方案分析。一种方案不考虑中高层(七至九层)住宅。理由是现行的中高层住宅均不带电梯，也未预留电梯井，与本规范第5.0.5条“无电梯住宅不应超过六层”的规定不一致，如设电梯则不经济，故不宜在本表中出现。第二种方案包含有中高层住宅。理由是在调查的全国140余个居住区中约有三分之一的居住区建有中高层住宅，且在多数大城市和相当多的中等城市中，中高层住宅的比例日增。如不考虑则影响指标的准确性。根据这一现实情况，并考虑到中高层住宅对人均用地指标有明显的影响，因此，本规范给予考虑。但本表仅反映人均用地指标，并不认为中高层住宅的采用是合理的。
　　3.表中的住宅层数和不同的层数组合，主要考虑不同规模的居住区中经常出现的层数和层数混合型式。对可能性很小的全高层、全中高层或全低层的3万至5万人规模的居住区未在表中列项反映。对多低层混合的居住区及多、中高、高层混合的小区、组团等类型也未予单列，如有这种情况可参照相近类型的指标控制。
　　4.本表的控制指标还考虑了政策性因素。一是控制低层，对低层住宅的用地指标，上限不宜太高，以限制建过多的低层特别是平房住宅。二是中高层住宅上下限指标扣得较紧，以限制只有在要求达到一定的密度而多层住宅又达不到所要求的密度时，才考虑中高层住宅。
　　5.表中每项数据都有一个幅度。在使用本表和具体选用指标幅度的数据时，要考虑住宅日照间距、住宅层数或层数结构以及该城市的用地紧张程度等主要因素。一般在地理纬度较高的地区(日照间距要求较大)采用上限或接近上限指标，纬度较低的地区采用下限或接近下限指标；同一地区采用混合层布置的居住区(如多层与高层混合布置)，一般用地较紧张、住宅平均层数较高(或高层比例较高)的居住区，采用下限或接近下限指标。
　　3.0.4这一条仅考虑本章条文内容的完整性，并对第五、第六章的住宅和公共服务设施两章具有承上启下的作用。故本条内容较为概括，仅阐明居住区内建筑的构成，即由居住区自身功能所要求的住宅建筑和居民生活配套的公共服务设施建筑两部分组成。对居住区规划范围内非属居住区自身功能要求安排或现状保留利用的其它建筑，则提出应符合“无污染、不扰民”为原则的要求，也即应符合城市对居住区用地内的适建建筑的制约性规定，以不影响居民的居住生活环境质量。各部分建筑的详细规定则分别在有关章节中讲述。

4.0.1居住区规划布局的目的，是要求将规划构思及规划因子：住宅、公建、道路和绿地等，通过不同的规划手法和处理方式，将其全面、系统地组织、安排、落实到规划范围内的恰当位置，使居住区成为有机整体，为居民创造良好的居住生活环境。因而，规划布局的优劣，直接反映规划水平的高低。要提高规划布局水平，就应根据条文中的原则，综合考虑各种因素。除充分利用、合理有效地使用土地和处理好四项用地之间的布局关系外，还应处理好建筑、道路、绿地和空间环境等各方面相互间的关系，以适应居民物质与文化、生理和心理、动和静的要求以及体现地方特色。
　　4.0.2千人一面、南北不分、平淡无味是许多已建居住区的通病；只讲平面布置，不思空间环境与整体面貌及片面强调住房建设，不求环境质量，也是相当一部分居住区规划与建设存在的主要问题。因而，远远不能适应居民因生活水平与文化素养提高，对居住生活环境质量的要求。为此，本规范特提出了空间与环境设计的问题，即从城市设计角度，结合居住区规划设计特点。提出了创特色和搞好空间与环境设计的五项基本要求：
　　一、建筑设计和群体布置多样化，是居住区规划设计中应考虑的重要内容。要达到多样化的目的，首先要重视、体现地方特色和建筑物本身的个性，如对建筑单体的选用，南方宜通透，北方宜封闭；对群体的布置，南方宜开敞，以利通风降温，北方宜南敞北闭，以利太阳照射升温和防止北面风沙的侵袭；其次，要根据居住区规划的整体构思，单体结合群体，造型结合色调，平面结合空间综合进行考虑；第三，多样化和空间层次丰富，并不单纯体现在型体多、颜色多和群体组合花样多方面，还强调在协调的前提下，求多样、求丰富、求变化的基本原则，否则只能得到杂乱无章、面貌零乱的效果。
　　二、公共服务设施是为满足居民生活基本所需而配建的，但若设置不当，将会给居民带来不便或不同程度地影响居民正常的居住与生活。如在住宅楼的底层设置有敲打的修补作业或餐馆，对上部居民的居住与生活将是十分不利的。
　　三、经调查，在居住区内常常出现老人或小孩外出归家找不到家门，主要原因是建筑或布局本身无识别标志。合理设置建筑小品是增强识别力的有效方法之一，也是美化环境的饰物。但应注意其体型和大小应与周围建筑、庭院尺度相协调。
　　四、不注重户外空间，特别是宅间庭院的完整性，是目前居住区规划中经常忽略的问题，如用自行车棚、菜窑、变电室等小建筑塞满了宅间庭院，既影响住户，尤其是老人、儿童户外活动，又使空间面貌极不美观。因而，宜将车棚等小建筑结合住宅或公建安排，或利用地下室或组织在楼内或附贴于楼侧设置，以及力求管线地下埋设等，以保持户外适宜的活动空间及良好景观。
　　五、居住区中的各种规划因素均有其内在的联系，而内在联系的核心就是居民，因而要从满足居民居住生活的要求出发，考虑、安排和处理好建筑、道路、广场、院落、绿地、建筑小品之间及其与人的活动之间，在户外空间的相互关系，使居住区成为有机的整体和空间层次协调丰富的群体。

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