近来，很多网友向筑房网在线咨询栏目咨询了关于房屋认购金的退还问题。大多涉及到认购金何种情况下可以返还、何种情况下应该双倍返还以及何种情况下丧失认购金等方面问题。带着以上问题，记者走访了贵州中创联律师事务所资深房地产专业律师卢安龙。

    在楼盘开盘之前，很多人会用预付认购金的方式定下自己看中的房子，并签定认购、订购或预订等协议，同时约定签定《商品房买卖合同》的时间。若买受人、出卖人在议中约定的期限内订立商品房买卖合同的，定金应当抵作价款或者收回。但往往从认购到签定正式买卖合同的过程并非一帆风顺的，各种各样的原因导致《商品房买卖合同》没能按时签定，这个时候就牵涉到之前买受人支付给出售人的认购金的处理问题。卢律师认为，应根据具体情况分析认购金的归属问题。

 

 

 

    在房地产转让交易中，购房人向出卖方所交的“认购金”，是应该原款退回还是作双倍赔偿性退还，首先应区分该“认购金”是“定金”还是“诚意金”（订金），两者的法律性质截然不同。
    所谓“定金”是指合同当事人一方，以保证合同履行为目的，于合同成立时或未履行前，在合同规定的范围内给付对方的一定数额的款项。定金具有证约和担保作用。也就是说，定金交付后，表示合同已经成立，支付定金的协议是从合同，在当事人不履行义务时会发生丧失定金或者加倍赔偿定金的后果，因而能起到督促当事人履行合同，保证债权人利益的担保作用。

    而“诚意金”一般而言仅是表明双方具有订立合同的意向，但对合同的具体内容并没有明确具体的一致意思表示，此时合同尚处在要约或要约邀请阶段，所以仅具有订约意思表示或预付款的性质。诚意金仅表明双方有订约的意思表示，但不能证明此时合同已经成立。交付诚意金的协议一般是为另一个不同内容的合同，两个合同之间没有主从关系。诚意金交付后当事人未达成合同时，不发生丧失或双倍返还的效力。
   
    当然，“诚意金”还是“定金”最终还得看认购合同上的具体约定。有些认购合同中明确约定所交“诚意金”为定金的，应依《担保法》第八十九条的规定进行处理，即给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。如果仅约定诚意金或者订金等形式，而没有明确约定为定金的，则应视作预付款，不发生赔偿性双倍返还的法律效力。

 

   网友A说，他去年看中了某个楼盘的一套房子，当即交付了2万元的定金，并与房开商签定《认购合同》，合同上约定房屋单价为3500元/平米，并约定3个月之后签定《商品房买卖合同》。但等到签定正式合同时，该套房屋的价格已经上升到了4200元/平米，网友A无法接受这个价格，认为房开商违反了认购协议，欲要求房开商双倍退还定金，不知可否。

 

   《担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。网友A支付房开商的2万元是定金，双方签定的《认购合同》上约定房屋单价为3500元/平米，但在签定正式购房合同之时，房开商又擅自将房价提到4200元/平米，其做法违反了《认购合同》，因此给付定金一方网友A可以据此要求收受定金一方房开商双倍返还定金，即应返还网友A4万元人民币。

 

     卢律师补充到，同样，如果是给付定金的一方违反了《认购合同》上的约定致使购房合同无法达成一致，其交付的定金将无权收回。

 

 

    购房者支付一定数额的定金给房开商并签定了《认购合同》，但由于某些原因未能如期签定《商品房买卖合同》，这时购房者能否要求房开商退还定金。对于这个问题，卢律师告诉记者，两种情况可要求房开商如数退还定金。第一种情况，在约定的签定正式购房合同的时间内，楼盘未达到预售条件；另一种情况是，因不可归责当事人双方事由导致购房合同不能达成一致的，房开商也应原数退还定金。

 

 

    网友H称，2006年7月29日，他与房开商签订认购合同书并交纳3万元认购定金，合同上写明应在2006年8月13日前签订正式购房合同，但是开发商以各种理由一再拖延签合同的时间，以致到目前为止也没能签上合同。该网友随后在筑房网上查到他所购买的楼盘尚未取得预售许可证，也就是说房开商还没达到预售条件，所以不能签定购房合同。网友H想退定金，问其是否可以要求房开商双倍返还定金。

    依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。网友H所认购的房屋未取得预售许可证，依据《中华人民共和国房地产管理法》，他与房开商签定的《认购合同》应视为无效，在认购方的要求下，房开商应当退还其所收受的认购金。

    根据《担保法》第八十九条，给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。但因楼盘没有达到预售条件而导致《认购合同》无效，所以，《担保法》第八十九条的规定在这种情况下不能生效，这种情况下，出卖人只需原数奉还买受人的定金，而不用双倍退还。

 

 

    网友Q问到：他看中了某楼盘的样板房，之后与房开商签订了《认购协议》并交纳了定金，约定双方于某日订立《商品房买卖合同》，签定合同之日，网友Q提出了使用公积金贷款，但房开商不接受公积金贷款，而《认购协议》也并未对贷款方式进行约定，以致于《商品房买卖合同》没有在《认购协议》约定的日期订立，这时候他所交纳的定金该不该退？

    依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。故由于事前没有对《商品房买卖合同》进行约定，双方事后对《商品房买卖合同》中的条款也不能达成一致意见，属于“订立《商品房买卖合同》不成，不可归责于当事人双方的事由”，房开商所收取的定金应当返还给购房者。

    怎样才能规避“不可归责当事人双方事由导致购房合同不能达成一致”的情况发生呢？卢律师建议双方采取预先约定的措施来达到未雨绸缪的目的，即在签订《认购合同》时就把《商品房买卖合同》中的条款约定好，并相互保留，作为日后签订《商品房买卖合同》的依据。