一 以租代征定义

所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，农村集体土地规避农用地转用审批，逃避土地计划调控，规避土地收益税费政策的调控，直接进入非农业建设用地的行为。同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

 二 “以租代征”主要有六种表现形式：

一是用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地，二是基层政府直接租赁农村集体土地，三是基层政府转租农村集体土地，四是基层政府作为土地租赁中介人促成租地行为，五是村民自行出租自己的承包地，六是村委会租用农户的承包地搞非农建设。

三 以租代征的危害

　“以租代征”不仅严重违反土地管理法律法规，也违背了国家和人民的长远利益。对照相关的法律规定，上述“以租代征”行为，不仅违反了土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避了农用地转用和土地征收审批，规避了依法缴纳新增建设用地土地有偿使用费，规避了依法进行征地补偿和安置，规避了履行耕地占补平衡法定义务，擅自扩大建设用地规模，而且非法出让、转让、出租农村集体土地用于非农业建设等行为，也严重违反了《土地管理法》的有关规定。

这种行为不仅严重违法，而且严重影响了国家土地管理的秩序，规避了国家对农用地转用速度、规模、总量的控制，危及了坚守18亿亩耕地红线的目标，也影响了国家宏观调控政策的有效执行和耕地保护目标的实现，从长远看，“以租代征”可能最终会损害农民的根本利益。由于土地的交易是自发的，也不受法律保护，交易的双方，农民始终处在弱势地位，一旦发生种种法律、经济的纠纷情况，最终受损害的还是农民。大量“以租代征”行为的发生，还冲击了土地闸门的控制效应。

四 以租代征违法违规依据

1《中华人民共和国土地管理法》

　第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

　　　第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

　　第十八条下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。

　　地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。

　　省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。

　　第十九条 土地利用总体规划按照下列原则编制：

　　（一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；

　　（二）提高土地利用率；

　　（三）统筹安排各类、各区域用地；

　　（四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；

　　（五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

第二十六条 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

　　第三十一条 国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。

　　第三十七条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业

第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；

　　第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

　　　本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

　　第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：

　　（一）基本农田；

　　（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的；

　　（三）其他土地超过七十公顷的。

　第五十七条 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规

　　临时使用土地期限一般不超过二年。

第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

2《中华人民共和国土地管理法实施条例》

第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
    依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

第十九条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标;城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。
   
  
    （三）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
   

3《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发[2004]28号

　(二)严格依照法定权限审批土地。农用地转用和土地征收的审批权在国务院和

(五)严格依法查处违反土地管理法律法规的行为。当前要着重解决有法不依、执

(八)从严从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度。加强农用地转用审批的规

(十一)严格保护基本农田。基本农田是确保国家粮食安全的基础。土地利用总体

(二十一)明确土地管理的权力和责任。调控新增建设用地总量的权力和责任在中

4《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》二００六年八月三十一日

六、禁止擅自将农用地转为建设用地 

5《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》
国土资发〔2005〕166号

一、严禁“以租代征”擅自将农用地转为建设用地

二、依法严肃查处“以租代征”违法违规用地行为

6《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》 国土资源部  二○○六年五月三十日

一、不得违反土地利用总体规划和年度计划用地

    二、从严审批各类非农建设用地

 四、严肃查处违法违规用地

       7《国土部关于严明法纪坚决制止土地违法的紧急通知》国土资电发〔2006〕22号

一、认真清理违法违规用地

二、严肃查处重大土地违法案件

未依法进行农用地转用审批，国家机关工作人员批准“以租代征”的，按非法批地从重处理；单位和个人擅自“以租代征”的，按非法占地和擅自出租农民集体土地用于非农业建设从重处理。通过调整土地利用总体规划规避国务院基本农田占用审批的，按非法批地处理。违反国家产业政策或供地政策供地的，按非法批地处理；擅自占地或骗取批准占地的，按非法占地从重处理。

五、严明法纪

依法查处土地违法案件是各级国土资源管理部门的法定职责，“一把手”是第一责任人。各级国土资源管理部门都要直接立案查处土地违法案件。

五 处罚依据

     1、《中华人民共和国土地管理法》

　第七十三条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

　　第七十八条 　　非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

　　非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

　　第八十一条 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

　　2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》

第三十五条在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
    第三十六条对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

     3、《刑法》有关条文

　　第三百四十二条 违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

　　4、《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2000〕14号

       5、《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》
国土资发〔2005〕166号