2007年8月，张女士与常先生签订了《房屋买卖合同》，双方约定，张女士将房屋以240万元卖给常先生。

　　合同签订后，常先生依照合同约定支付了全部购房款，张女士将房屋交付给常先生使用，但一直未协助常先生办理房屋过户手续，常先生入住后对该房屋进行了重新的装修。

　　2009年8月，张女士的老公李先生以该售房行为未经自己同意为由，将妻子张女士和买房人常先生诉至法院，请求法院依法判令售房合同无效，并要求返还房屋。

　　李先生认为，该房屋为夫妻关系存续期间共同出资购买，属于夫妻共同财产，张女士未经自己同意擅自卖房侵犯了其合法权益，应属于无效行为。

　　张女士表示同意原告的诉讼请求，确认出售诉争房屋时没有经过原告的同意。

　　买房人常先生却觉得十分生气。他认为，自己并不知道自己所买的房子是张女士与李先生的夫妻共同财产，而且买房时张女士的手续十分齐全，自己有理由相信张女士处分该房屋系夫妻双方的共同意思表示。

　　所以常先生认为《房屋买卖合同》应当有效，该合同应当继续履行。

　　律师析案

　　卖房没说是共有财产　买房人没义务“深究”

　　律师分析认为，因为房子的所有权证上记载的所有权人是张女士一人，共有权人一栏也没有记载，因此张女士是该房子的所有权人。

　　根据不动产登记的法律规定及物权公示公信原则的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力。

　　买房人基于对不动产登记的信赖而从事交易，有理由相信登记簿上记载的权利人就是真正的权利人，其交易安全应当受到公信力的保护。

　　在本案中，常先生在签订合同前查验了诉争房屋的所有权证书，且张女士亦未告知常先生该房屋为夫妻共同财产，常先生基于对房屋所有权登记的信赖与张女士签订房屋买卖合同，应当认定已经尽了足够的审查义务。

　　所以，在此次交易行为中，不能额外“要求”常先生再去寻找法定登记之外的证据，比如调查出卖人的婚姻状况及婚姻财产约定等等。

　　因此基于物权公示前提下订立的房屋买卖合同应当受到保护。

　　妻卖房两年夫无异议　足以证明已知情

　　律师分析认为，对于张女士本人是否结婚及与其丈夫之间是否存在财产协议约定，并非常先生调查能力范围所及，我们也不能要求常先生去寻找本案诉争房屋登记权利之外的证据，更不能让支付了合理对价且信赖登记公信力的买受人来承担合同无效的不利后果。

　　况且签订合同后，常先生依照合同约定支付了全部的房屋价款，该房屋价格亦为当时的市场价格，常先生也已实际占有、使用该房屋长达两年的时间，在此期间，李先生亦未提出任何异议，足以推断出卖人配偶已知转让行为。

　　夫妻问题自己解决　售房合同应有效

　　律师分析认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第17条之规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

　　他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。因此，在此情况下，买受人完全有理由相信出卖人是行使代理权之结果，该房屋买卖合同应当有效。

　　律师提醒

　　近来随着二手房交易市场的活跃及北京房价的快速上涨，因夫妻一方处分夫妻共同所有房屋的纠纷更是不断发生，归纳一下，主要有以下两种：

　　情况一

　　房产证上夫妻都“留名”

　　售房攻略

　　律师分析认为，房屋所有权证书登记为夫妻两个人的名字，该房屋即为夫妻共同财产，夫妻一方未经另一方同意，单独与第三人签订合同的，一般认定该合同无效。

　　所以说，出售此类房屋，应夫妻双方一起出面。购房人购买此类房屋，也应和夫妻双方都签订合同，如果缺少一方的签名，将来就可能会面临买卖合同无效的后果。

　　情况二

　　虽为夫妻共同财产

　　只登记了一人名字

　　售房攻略

　　该房屋为夫妻共同财产，但房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫或妻一方，产权证上登记的权利人如果与第三人签订房屋买卖合同，一般认为若买房人购买该房屋是善意且支付了合理对价，并已经实际办理了房屋过户手续的前提下，应当保护善意第三人的合法权益，合同应认定为有效。

　　对于其他共有人的损失，应当由擅自处分共有财产的人赔偿。